Archiv für den Monat September 2012

Ist ein Vorvertrag beim Hauskauf sinnvoll?

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Wer ein Haus kauft, schließt ein Rechtsgeschäft mit weitreichenden finanziellen und rechtlichen Folgen ab. Deshalb ist ein Kaufvertrag zwingend schriftlich und notariell zu schließen. Ein Vorvertrag beim Hauskauf muss nicht zwangsläufig notariell beurkundet werden. Es ist aber auch kein Schriftstück, welches auf gegenseitigen Vertrauen beruht. Es verspricht vielmehr beiden Vertragspartnern, dass Geschäft bis zu einem festen Termin abschließen zu wollen.

Nachdem der Vorvertrag beim Hauskauf unterschrieben wurde, darf die Immobilie an keinen anderen Interessenten verkauft werden. Der Käufer darf sich auch nicht vom Kauf zurückziehen. Bei einem einseitigen Vertragsbruch kann vor Gericht auf Erfüllung des Vertragsinhaltes geklagt werden. Ohne Vorvertrag ist es beiden Parteien gestattet, den Kauf bzw. Verkauf abzusagen. Wenn nötig auch noch beim Notar.

Ein Vorvertrag beim Hauskauf kann nur gelöst werden, wenn im Vertragswerk Mittel und Wege, beispielsweise eine Schadensersatzzahlung festgelegt worden sind. Treten schwerwiegende Gründe wie die Zerstörung des Hauses durch Naturkatastrophen oder Unfälle auf oder verstirbt einer der Vertragspartner, verliert der Vorvertrag an Gültigkeit.

Ein Vorvertrag beim Hauskauf vermindert Risiken auf beiden Seiten 

Es kann sich als sinnvoll herausstellen, einen Vorvertrag beim Hauskauf abzuschließen, wenn die Finanzierung des Vorhabens noch nicht gesichert ist oder anderweitige Gründe den Abschluss des Hauptvertrages noch nicht möglich machen. Bedenken Sie aber immer, dass ein Vorvertrag keine Reservierung der Immobilie darstellt sondern eine feste Kaufabsicht nach sich zieht. Wer nur das Haus in seinen Favoritenkreis aufnehmen möchte und sich weiterhin andere Objekte anschaut, ist mit einem derartigen Vertragswerk schlecht beraten.

In einem Vorvertrag zum Hauskauf sollten mindestens die Punkte Vertragspartner, Kaufgegenstand, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Rücktrittsklausel enthalten sein. Der Vorvertrag verliert seine Gültigkeit, wenn der Hauptvertrag unterschrieben wurde.

 

Haus kaufen oder mieten – was ist günstiger?

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Vielerorts wird aufgrund der niedrigen Kreditzinsen dazu geraten eine Immobilie zu erstehen. Doch was ist auf Dauer günstiger, ein Haus kaufen oder mieten? Viele Beispielrechnungen suggerieren, dass die Menschen die Miete sparen und stattdessen in ein Haus investieren sollen. Nehmen wir einmal an, dass eine vierköpfige Familie in einem Miethaus rund 1000 Euro Kaltmiete bezahlt. Die Nebenkosten lassen wir unberücksichtigt, weil diese auch für ein eigenes Haus getragen werden müssen. Jährlich werden dem Vermieter 12000 Euro überwiesen, was nach 25 Jahren, der durchschnittlichen Kreditlaufzeit, 300.000 Euro entsprächen. Bei solch einer Summe lässt sich die Frage, ob Sie ein Haus kaufen oder mieten sollen, leicht beantworten.

Gebe es da nicht doch ein paar Haken. Unbeachtet bleibt oft, dass Hausbesitzer neben der Kreditrate auch Rückstellungen für die eigene Immobilie anlegen muss. Je nach Alter und Zustand des Hauses werden hier und da kleinere oder größere Reparaturen notwendig. Für ein neues Dach beispielsweise muss mehr Geld aufgebracht werden als für ein Jahr wohnen im Miethaus. Ein Haus zu kaufen oder mieten, ist nicht nur eine Frage der monatlichen Belastung. Aus dieser Perspektive ist der Hausmieter im Vorteil, der sich nicht an den Kosten für Baumaßnahmen beteiligen muss. Allenfalls mit einer Erhöhung der Miete muss gerechnet werden. Schon viele Hausbesitzer haben sich finanziell verhoben und das Haus in der Zwangsversteigerung verkaufen müssen.

Langfristig verspricht ein Hauskauf mehr Vorteile

Freilich haben Hausbesitzer, wenn der Kredit abbezahlt ist Vermögen geschaffen – ein schönes Haus im Grünen. Aber konnten sie auch andere Vermögenswerte für ihr Leben im Alter ansparen? Und wie haben sie die Jahre vorher gelebt? War die monatliche Belastung beispielsweise so hoch, dass andere Interessen nicht mehr wahrgenommen werden konnten? Zu bedenken ist auch, dass Eigentum verpflichtet. Die Pflege des Grundstücks und des Hauses nehmen Zeit und finanzielle Mittel in Anspruch. Der Hausmieter zieht im Sommer die Haustüre hinter sich zu und fährt drei Wochen lang in Urlaub. Ob der Hausbesitzer dies auch tun kann oder will, ist fraglich. Wer lässt sein Eigentum schon gerne unbeaufsichtigt und ungepflegt für lange Zeit einfach so stehen.

Wer ein Haus kaufen oder mieten will, steht also vor einer schwierigen Entscheidung, die nicht nur von finanziellen Aspekten beeinflusst wird. Auch die Frage nach dem Lebensentwurf muss immer wieder ehrlich reflektiert werden.

Übergabeprotokoll für Hauskauf vorbereiten

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Eine gesetzliche Vorschrift gibt es für das Anfertigen eines Übergabeprotokolls beim Hauskauf nicht. Aber es kann sich sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer als nützlich ausweisen, wenn während der Übergabe gewisse Dinge festgehalten werden und Streitigkeiten so vermieden werden können. Ebenso wie das Übergabeprotokoll ist ein Vorvertrag beim Hauskauf keine zwingende Notwendigkeit.

Fakt ist, ein Haus wird erst übergeben, wenn der Kaufvertrag unterschrieben worden ist. Dieser Vertrag stellt das weit wichtigere Schriftstück dar. Denn darin sind notariell alle wichtigen Punkte fixiert. Auch die Mängel des Hauses, Kaufabsprachen und besondere Vorkommnisse werden hier festgehalten. Nach den Unterschriften dürfen am Objekt von Seiten des Vorbesitzers keine Änderungen mehr vorgenommen werden. Deshalb ist die Begehung des Immobilienobjektes vor der Unterzeichnung wichtiger als das Übergabeprotokoll des Hausverkaufes. Trotzdem kann eine schriftlich festgesetzte Übergabe sinnvoll sein.

Weit wichtiger als das Übergabeprotokoll beim Hauskauf ist der Kaufvertrag

Inhaltlich am wichtigsten im „Übergabeprotokoll Hauskauf“ ist die Beschreibung des Objektzustands. Festgehalten werden sollte, ob eine Renovierung durchgeführt wurde, zu welchem Zeitpunkt und welche Maßnahmen ergriffen worden. Dies kann wichtig sein, wenn die Gewährleistungsfrist der Arbeiten noch nicht abgelaufen ist. Eventuell auftretende Schäden müssen dann von dem ausführenden Unternehmen ausgebessert werden.

Auch eine Auflistung der im Objekt vorhandenen Ausstattung im „Übergabeprotokoll Hauskauf“ ist sinnvoll. Wie verhält es sich beispielsweise mit dem Kaminofen? Wurde dieser ordnungsgemäß installiert und gewartet? Auch ein beliebter Streitpunkt sind Einbau-Küchen. Sind alle Geräte funktionsfähig? Besitzen die Geräte noch Garantie? Dies alles sind Fragen, die man während der Schlüsselübergabe klären und festhalten kann.

Auf dem Protokoll sollten zudem die Zählerstände für Wasser und Energie festgehalten werden. Auch kann sinnvolles Detailwissen des Vorbesitzers aufgezeichnet werden. So kann er Auskünfte über das Grundstück verlaufende Abwasserleitungen oder Kabelschächte geben. Auch von mündlichen Regelungen, die das Grundstück betreffen und vom vorherigen Besitzer getroffen wurden, ist es immer gut zu wissen.

Vergessen Sie am Ende der Übernahme nicht, dass beide Parteien das Protokoll unterschreiben müssen. Auch kann eine dritte anwesende Person als Zeuge der Übergabe manchmal ganz ratsam sein.

Mit welchen Nebenkosten beim Hauskauf zu rechnen sind

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Der Kaufpreis ist nicht die einzige Zahlung die nach Abschluss des Hauskaufs fällig wird. Die Nebenkosten des Hauskaufs belaufen sich laut Experten auf bis zu 15 % des Kaufpreises und sollten bei der Planung des Finanzrahmens berücksichtigt werden.

In seltenen Fällen werden Häuser von Privat verkauft. Der Großteil der Geschäfte werden von einem Makler anberaumt, der für seine Dienste eine Courtage erhält. Das Honorar orientiert sich am Verkaufspreis und bewegt sich zwischen 3 bis 6 Prozent. Einen einheitlichen Honorarsatz gibt es nicht und auch Maklerverbände sind sich über die Entlohnung nicht einig. Handeln kann sich hier also lohnen. Setzen Sie sich für das Honorar ebenso wie für den Kaufpreis eine Obergrenze, um den Finanzrahmen überschaubar zu halten. Denn inklusive der Umsatzsteuer kann sich hier ein ganz schönes Sümmchen sammeln und die Nebenkosten des Hauskaufs nach oben treiben. Geld was Sie an anderer Stelle viel sinnvoller investieren könnten.

Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Makler-Provision treiben die Kosten

Die Notarkosten sind ebenso ein fester Bestandteil der versteckten Kosten. Sie machen bis zu 1,5 % des Kaufpreise aus. Diese Nebenkosten des Hauskaufs sind auch vom Käufer allein zu tragen. Die Kosten werden fällig, weil nur der Notar die Eintragungen im Grundbuchamt vornehmen kann. Auch müssen an diese Institution selbst Gebühren entrichtet werden. Hauseigentümer kann nämlich nur werden, wer im Grundbuch eingetragen ist. Ungefähr 0,5 % der Kaufsumme müssen Sie für den rechtlichen Akt einrechnen.

Auch das Finanzamt verdient mit am Hauskauf. Die Grunderwerbsteuer ist von jedem Hausbesitzer zu bezahlen und gilt übrigens auch für Eigentümer von Eigentumswohnungen. Je nach Bundesland variiert der Betrag zwischen 3,5 % und 5 %. Erst nach Entrichtung der Steuer werden die neuen Eigentumsverhältnisse geändert.

Die Nebenkosten des Hauskaufs sollten Sie aber aus Ihren Rücklagen bezahlen. Auch wenn sich die Ausgaben summieren, ist es nicht sinnvoll den Kreditrahmen mit diesen Beträgen zusätzlich zu belasten. Diesen Betrag sollten Sie ganz für den Kaufpreis und eventuelle Umbauarbeiten oder Renovierungen einplanen.

Welche Notarkosten beim Hauskauf auf Sie zukommen

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Eine Immobilie können Sie in Deutschland nur mit einem notariellen Kaufvertrag erwerben. Welche Notarkosten beim Hauskauf auf Sie zukommen, erfahren Sie im folgenden Artikel. Die Kosten beziehen sich auf den vereinbarten Hauspreis und sollten vom Eigenkapital geleistet werden.

Wird der Kauf der Immobilie mit einem Kredit finanziert, verlangen die Banken ein Grundpfandrecht, dass im Grundbuch eingetragen wird. In den meisten Fällen handelt es sich hier um eine Hypothek auf das Haus oder eine Grundschuld. In beiden Fällen sichert sich die Bank, bzw. der Immobilienfinanzierer das Recht zu, auf ausstehende Zahlungen des Begünstigten zu reagieren. Beispielsweise kann der Gläubiger sein Geld über eine Zwangsversteigerung zurückerlangen, sollte der Kreditnehmer die Zahlungen nicht mehr begleichen können. Diese Eintragung kann in Deutschland aber nur von einem unabhängigen und überparteilichen Notar geleistet werden.

Die Notarkosten beim Hauskauf richten sich nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel, der für alle Notare in Deutschland gilt. Ein Preiswettbewerb findet aufgrund der Kostenordnung in diesem Bereich nicht statt. Obwohl die Notarkosten des Hauskaufes nicht mit dem Wert des Hauses linear steigen, lässt sich durchschnittlich eine Betrag von einem Prozent des Verkaufswertes anlegen. Hinzu kommen etwa 0,5 % des Hauspreises für Grundbuchkosten.

Nutzen Sie einen Online-Rechner um die Notarkosten des Hauskaufes zu ermitteln. Mit folgenden Posten müssen Sie rechnen:

  • Protokollierungsgebühr für den Kaufvertrag
  • Grundpfandrecht, also Hypothek oder Grundschuld
  • Gebühr für Abwicklungstätigkeiten
  • Vollzugsgebühren
  • eventuell anfallende Kosten für Notaranderkonten

Diese Kosten veranschlagt das Grundbuchamt:

  • Eintragung der Auflassungsvormerkung, diese schützt die Eigentumsansprüche des Käufers bis zur endgültigen Eintragung als Eigentümer
  • Eintragung der Grundschuld
  • Eintragung des Eigentümers
  • Löschen der Auflassungsvormerkung

Achten Sie darauf, dass damit noch nicht alle Nebenkosten des Hauskaufs abgedeckt sind. Auch die Grunderwerbsteuer muss nach dem Kauf einer Immobilie entrichtet werden. Sie sehen, dass neben dem eigentlichen Objektpreis weiter Kosten auf Sie zukommen, die einkalkuliert werden müssen. Die Nebenkosten des Hauskaufes werden von vielen zukünftigen Hausbesitzern unterschätzt.

Landhausstil – Ein Überblick

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CC (BY;SA) by Marcus Jeffrey via flickr.com

Er ist schon länger in aller Munde, breitet sich immer weiter aus und zieht selbst dort ein, wo man ihn gemeinhin nicht vermutet hätte: Die Rede ist vom beliebten Einrichtungstrend, dem Landhaus-Stil. Vielleicht gehören Sie zu denjenigen, die sich erst jetzt mit verschiedenen Einrichtungsstilen beschäftigen und sich schon immer gefragt haben, was es mit dem Landhausstil eigentlich auf sich hat. Dann gönnen Sie sich ein paar Minuten für diesen Artikel und entdecken Sie die Wurzeln und die Vielfalt dieses Wohnstils.

 

Landhausstil – Ganz allgemein

Der Begriff „Landhausstil“ umfasst im Bereich Möbel und Einrichtung eine Form der Wohngestaltung, die in ländlichen Regionen, ländlicher Umgebung bzw. einem Landhaus vorherrschend ist. Dies bedeutet selbstverständlich nicht, dass nur ein Haus auf dem Land so eingerichtet werden kann, aber da mit dem Leben auf dem Land auch eine gewisse Kultur und spezifische Bedürfnisse verbunden sind, hat sich daraus ein bestimmter Einrichtungsstil entwickelt.

Heutzutage besonders beliebt sind die Landhaus-Einrichtungsstile Skandinaviens, Frankreichs und Englands. Jeder Stil bringt seinen ganz eigenen Charme mit sich.

Was aber alle Landhausstile miteinander verbindet ist die unverkennbare Ausrichtung an der Natur, nicht nur im Hinblick auf die Materialauswahl der Möbel, sondern auch bezogen auf die Farbgestaltung und Stimmung. Des Weiteren ist der Landhausstil auch immer praktisch und funktional orientiert, denn schließlich will man leben (und arbeiten) und nicht „nur“ wohnen.

 

Was gehört zum Landhausstil?

Tpyisch für den Landhausstil sind natürliche Materialien, wie Holz, Ton, Stein,  Baumwolle, Leder und Leinen.

Stellen Sie sich vor, Sie betreten ein Landhaus oder Bauernhaus. Was erwarten Sie?  Sie rechnen sicherlich nicht mit einer modernen, nagelneuen oder gar minimalistischen Einrichtung. Nein. Denn zum klassischen Landhausstil zählen Einrichtungsgegenstände, denen man das Alter und den mitunter täglichen Gebrauch ruhig ansehen darf. Mit der Zeit sammeln sich einige Utensilien an, so dass auf dem Regalbrett unter Umständen nicht nur eine, sondern gleich mehrere Kannen aus Porzellan oder Zink stehen dürfen.

Um diese Landhausatmosphäre in den eigenen vier Wänden zu verbreiten, kann man die aktuellen Einrichtungstrends Shabby Chic, Vintage und Used mit dem Landhausstil verbinden. Hier werden auf alt und altertümlich gestaltete Einrichtungs- und Dekoelemente geboten. Selbstverständlich kann man auch auf Flohmärkten oder in Second Hand Läden fündig werden und das ein oder andere altertümliche Accessoire ergattern.

 

Trend-Kombi: DIY und Landhaus

Ein weiterer aktueller Trend eignet sich ebenfalls hervorragend für den Landhausstil und zwar nahezu alles, was sich hinter dem Kürzel „DIY“ verbirgt. Diese Abkürzung steht für „Do-It-Yourself“. Egal wonach sie suchen, im World-Wide-Web werden sie auf jeden Fall fündig. Wie aus dem Nichts entsteht ein Blog neben dem nächsten, auf denen in detaillreichen Anleitungen, Fotosessions oder Video-Posts Tipps zum Selbermachen gegeben werden. Von selbstgebauten Möbeln, über selbstgenähte Bettwäsche bis hin zu selbstgestalteten Dekorationen. Für jeden Geschmack und jedes Handarbeits-Level ist etwas dabei.

 

Landhausstil – Leben wie auf dem Land

Landhaus-Atmosphäre kann man überall verbreiten. Auch wenn Sie nicht in einem alten Kotten oder einem Fachwerkhaus mit Dielen und Holzbalken wohnen, kann die gemütliche, ruhige Landhaus-Stimmung bei Ihnen einziehen. Mit den passenden Möbeln, entsprechend ausgewählten Accessoires und einem Fünkchen Kreativität sind dem ländlichen Wohnen in den eigenen vier Wänden keine Grenzen gesetzt. Und wenn Sie nicht nur ländlich wohnen, sondern leben möchten, backen Sie doch mal ein frisches Brot und genießen Sie dazu selbsteingekochte Marmelade. Landleben pur!