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Zum eigenen Haus über eine Zwangsversteigerung

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Der Versteigerungskalender im Internet gibt Ihnen Auskunft über die stattfindenden Haus-Zwangsversteigerungen. Dort können Sie Ihre Traumimmobilie in ganz Deutschland suchen und finden. Viele Wohneinheiten werden zwar an Banken, Immobiliengesellschaften oder Investoren verkauft, aber auch als Privatperson können Sie hochwertige Wohnobjekte ersteigern.

Damit Sie ein Haus aus der Zwangsversteigerung erwerben können, sollten Sie sich aber gut vorbereiten. Dazu gehört es, dass Verkehrsgutachten des Objektes einzusehen, welches beim Amtsgericht oder der Gläubigerbank gemacht werden kann. Alles was Sie dafür benötigen, ist das Aktenzeichen. In dem Gutachten sind eine Beschreibung der Lage, dem Bauzustand des Objekts und besondere Vorkommnisse wie Bauschäden enthalten.

Eine intensive Vorbereitung erhöht die Chancen auf den Zuschlag

Besorgen Sie sich den Grundbuchauszug des Objektes. Das Grundbuchamt, in dessen Amtsbereich das Objekt liegt, muss Ihnen Einblick gewähren. Daraus erfahren Sie den Hauptgläubiger des Objektes. Oft können schon im Vorfeld der Preis des Objektes festgemacht werden. Ist der Hauptgläubiger eine Bank und kann man als Interessent sich mit der Bank über einen Preis einigen, verzichtet diese gern darauf in das Bietverfahren einzusteigen. So wird das Haus einer Zwangsversteigerung vielleicht zum Schnäppchen. Aus dem Grundbucheintrag erfahren Sie auch, ob irgendwelche langfristigen Rechte wie Sonderwohnrechte vergeben wurden. Klären Sie auch, wie diese Rechte nach einem Eigentümerwechsel behandelt werden müssen.

Bevor Sie auf einer Auktion den Zuschlag erhalten, sollten Sie einen Versicherungsschutz für das Objekt beantragt haben. Denn gleich nach Bestätigung des Kaufs liegt das Risiko des Objektes bei Ihnen. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, erwerben Sie nicht nur das Haus durch Zwangsversteigerung sondern auch die übernommenen Mietverträge. Es scheint sinnvoll zu sein, im Voraus Hausmeister oder Mieter zu interviewen und sich das Objekt mit einem Bausachverständigen anzuschauen.

 

Vor Beginn der Auktion müssen Sie 10 % des Verkehrswertes als Sicherheit hinterlegen. Die Finanzierung des Objektes sollte zu diesem Zeitpunkt klar sein. Setzen Sie sich eine Biet-Obergrenze und lassen Sie sich nicht in Scharmützel verwickeln. Haben Sie die Auktion gewonnen, muss die Restsumme zum Verteilungstermin gezahlt werden.

 

Haus kaufen oder mieten – was ist günstiger?

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Vielerorts wird aufgrund der niedrigen Kreditzinsen dazu geraten eine Immobilie zu erstehen. Doch was ist auf Dauer günstiger, ein Haus kaufen oder mieten? Viele Beispielrechnungen suggerieren, dass die Menschen die Miete sparen und stattdessen in ein Haus investieren sollen. Nehmen wir einmal an, dass eine vierköpfige Familie in einem Miethaus rund 1000 Euro Kaltmiete bezahlt. Die Nebenkosten lassen wir unberücksichtigt, weil diese auch für ein eigenes Haus getragen werden müssen. Jährlich werden dem Vermieter 12000 Euro überwiesen, was nach 25 Jahren, der durchschnittlichen Kreditlaufzeit, 300.000 Euro entsprächen. Bei solch einer Summe lässt sich die Frage, ob Sie ein Haus kaufen oder mieten sollen, leicht beantworten.

Gebe es da nicht doch ein paar Haken. Unbeachtet bleibt oft, dass Hausbesitzer neben der Kreditrate auch Rückstellungen für die eigene Immobilie anlegen muss. Je nach Alter und Zustand des Hauses werden hier und da kleinere oder größere Reparaturen notwendig. Für ein neues Dach beispielsweise muss mehr Geld aufgebracht werden als für ein Jahr wohnen im Miethaus. Ein Haus zu kaufen oder mieten, ist nicht nur eine Frage der monatlichen Belastung. Aus dieser Perspektive ist der Hausmieter im Vorteil, der sich nicht an den Kosten für Baumaßnahmen beteiligen muss. Allenfalls mit einer Erhöhung der Miete muss gerechnet werden. Schon viele Hausbesitzer haben sich finanziell verhoben und das Haus in der Zwangsversteigerung verkaufen müssen.

Langfristig verspricht ein Hauskauf mehr Vorteile

Freilich haben Hausbesitzer, wenn der Kredit abbezahlt ist Vermögen geschaffen – ein schönes Haus im Grünen. Aber konnten sie auch andere Vermögenswerte für ihr Leben im Alter ansparen? Und wie haben sie die Jahre vorher gelebt? War die monatliche Belastung beispielsweise so hoch, dass andere Interessen nicht mehr wahrgenommen werden konnten? Zu bedenken ist auch, dass Eigentum verpflichtet. Die Pflege des Grundstücks und des Hauses nehmen Zeit und finanzielle Mittel in Anspruch. Der Hausmieter zieht im Sommer die Haustüre hinter sich zu und fährt drei Wochen lang in Urlaub. Ob der Hausbesitzer dies auch tun kann oder will, ist fraglich. Wer lässt sein Eigentum schon gerne unbeaufsichtigt und ungepflegt für lange Zeit einfach so stehen.

Wer ein Haus kaufen oder mieten will, steht also vor einer schwierigen Entscheidung, die nicht nur von finanziellen Aspekten beeinflusst wird. Auch die Frage nach dem Lebensentwurf muss immer wieder ehrlich reflektiert werden.

Teurer Hausbau erfordert günstigen Betrieb

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Wer dieser Tage plant Bad kann man heute von einer rund 15%-igen Preissteigerung über die letzten fünf Jahre sprechen. Parallel dazu ist auch das Fachpersonal in der Baubranche teurer geworden. Sowohl die Bauunternehmer selbst als auch deren Kunden, also die Bauherren, müssen heute weitaus mehr Geld für geschultes Fachpersonal ausgeben als noch vor einigen Jahren. Viele Arbeiter am Bau sind heute besser geschult und verlangen daher ein höheres Salär. Darüber hinaus ist es dieser Tage nicht mehr möglich so genannte Billigarbeitskräfte wie Anfang der 90er-Jahre am Bau zu beschäftigen. Die Kontrollen seitens des Arbeitsamtes wurden strenger und damit wagt es heutzutage kaum mehr ein Bauunternehmer einen seiner Arbeiter schwarz zu beschäftigen.

Bei all den Preiserhöhungen, Investitionskosten und Lohnunterschieden zu früheren Jahren vergessen viele angehende Hausbesitzer bei der Planung ihres Eigenheims darauf, dass auch das Erhalten eines Hauses Geld kostet. Aus diesem Grund sollte man bereits bei der Planung bzw. beim Bau selbst Maßnahmen ergreifen um die Kosten der Erhaltung eines Hauses (Stichwort Betriebskosten) in einem gewissen Rahmen zu halten. Eine wichtige Maßnahme hierbei ist es beim Bau auf eine gute Wärmedämmung zu achten und in dieser Sache auch entsprechend zu investieren. Verabsäumt man es sein Eigenheim entsprechend gut zu dämmen können sehr hohe Kosten beim Heizen entstehen. In weiterer Folge sollte man sich dann auch überlegen in welches Heizsystem man investieren will. Als kostengünstige Optionen kommt hier beispielsweise eine Pelletsheizung mit entsprechend großem Pelletskessel in frage. Zwar sind Pelletsheizung und Pelletskessel in der Anschaffung noch relativ teuer, jedoch amortisiert sich die Investition bereits nach wenigen Jahren. Ein weiterer Vorteil einer Pelletsheizung ist jener, dass diese im Betrieb auch relativ wenig Strom verbraucht und somit in doppelter weise sparsam ist. Als ebenfalls sparsame Alternative zu einer Pelletsheizung kann man auch den Kauf einer Hackschnitzelheizung ins Auge fassen.

Die Wohnung gestalten: Garderoben für die Familienwohnung

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Um all‘ die Jacken, Mützen, Schals und Handschuhe im meist recht kleinen Eingangsbereich der Wohnung unter zu bringen, bieten Möbeldiscounter zig Möglichkeiten an, die vom einfachen Kleiderhaken, Garderobenleisten, bis hin zu eleganten Allroundlösungen, die als stilechter Garderobenschrank mit integriertem Spiegel Stauraum für Kleidung und Accessoires bieten.

Für die Familienwohnung braucht es ein Garderobensystem, das klare Ordnung und Übersichtlichkeit schafft und vor allem für jedes Familienmitglied, auch für das gerade erst tapsend die Welt erkundende Kindergartenkind, eine eigene Kleidungsablage schafft. Schließlich sollen die Kids möglichst früh eine gewisse Eigenständigkeit entwickeln können, auch im Bereich des Ankleidens und des Ordnung – Haltens.

Für lange Flure eignet sich eine sogenannte Garderobenwand hervorragend, an der jedes Familienmitglied einen eigenen Platz für Jacken, Schals und Mützen hat und somit die Suche nach der eignen Jacke in der morgendlichen Hektik auf dem Weg zu Kindergarten, Schule und Arbeit ein Ende hat. Für diese Gestaltungsidee braucht es für jedes Mitglied des Familie je eine Garderobenleiste und ein ein- oder zweireihiges Kassettenregal. In Griffhöhe für jedes Kind wird eine Leiste angebracht und direkt darüber ein Kassettenregal, in dessen tiefen Fächern Schals, Mützen, oder auch der Fahrradhelm Platz finden. Werden die Elemente schräg in einem 45 Grad Winkel zur Horizontalen angebracht, kann die Schwerkraft als Ordnungshilfe genutzt werden: Die aufgehängten Jacken und Fleecepullis hängen dadurch übersichtlich in Reih und Glied, anstatt sich zu überlagern. Durch das Kastensystem der Kassettenregale schadet auch hier die Schräge der Ordnung nicht und sorgt für einen frechen, ausgefallenen Look der Garderobe. Auf diese Weise wird die kreative Gestaltung der Wohnung mit einem praktischen Ordnungssystem verbunden, durch das alles stets griffbereit ist.

Gibt der Eingangsbereich den Raum dafür her, kann für die saisonale Kleidung, wie Schneeanzüge, Mützen und Schals, eine große Truhe genutzt werden. Gepolstert mit Kissen in frischen Farben dient die praktische Unterbringung zugleich als Sitzmöglichkeit zum Schuhe an- und ausziehen.

Das Wohnungsübergabeprotokoll

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Ein Wohnungsübergabeprotokoll sollte eigentlich immer, sowohl beim Ein- wie auch beim Auszug, von Mieter und Vermieter angefertigt werden. Leider wird es oft nicht gemacht, was im Nachhinein viel Geld und Nerven kosten kann. Ohne ein solches Wohnungsübergabeprotokoll und die darin enthaltende Mängelliste ist es nämlich beim Auszug nicht mehr wirklich nachweisbar, ob Schäden oder Mängel an der Wohnung durch den Vormieter oder den Mieter selbst verursacht wurden. Das kann den Mieter dann seine Kaution kosten, die immerhin in den meisten Fällen 2 Monatskaltmieten entspricht.

Das Wohnungsübergabeprotokoll sollte noch vor der Schlüsselübergabe, ganz gleich ob bei Auszug oder Einzug, abgehandelt werden. Dabei geht man gemeinsam durch jeden Raum das Mietobjekts und begutachtet Boden, Wände, Fenster und alle sonstigen relevanten Dinge. Alles wird im Wohnungsübergabeprotokoll genau festgehalten. Es wird sowohl vom Vermieter wie auch vom Mieter und eventuell von Zeugen unterschrieben. Dieses Protokoll dient dann als Beweismittel, sollte der Vermieter nachträglich Reparaturkosten veranschlagen oder der Mieter den Forderungen zum Schadenersatz nicht nachkommen. Beide Seiten sichern sich somit ab. Als Bemerkungen kann zum Beispiel angegeben werden, wie der Mieter den verursachten Schaden in Stand setzt oder ob der Vermieter dafür aufkommt. Bilder können zusätzlich gemacht werden, sind aber nicht zwingend notwendig.

Der Vermieter dokumentiert den Zustand der Wohnung vor dem Einzug zwar oft auch im Mietvertrag, diese reine Aufnahme des Sachverhalts ist vor Gericht aber anfechtbar. Beim Wohnungsübergabeprotokoll hingegen sind die Mieter mit anwesend und bestätigen den Zustand der Wohnung. Die Wohnungsübergabe kann auf diese Weise einvernehmlich und geregelt von Statten gehen.

Die Wohnungsübergabe

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Wen eine neue Wohnung gefunden und der Mietvertrag unterschrieben ist trennt einen nur noch die Wohnungsübergabe vom neuem Zuhause. Oft findet sie direkt beim Unterzeichnen des Mietvertrags statt, wenn aber noch jemand in der Wohnung wohnt kann die Übergabe deutlich später erfolgen.

Wichtigster Bestandteil der Wohnungsübergabe ist das Aushändigen der Schlüssel. Damit sollte es aber noch nicht getan sein. Besonders für den neuen Mieter ist es sehr wichtig, eine Bestandsaufnahme der Wohnung bei Übergabe zu machen, besten Falls mit einem Wohnungsübergabeprotokoll. Auch wenn viele Vermieter dies wohl möglich als lästig und unötig empfinden ist es eine wichtige Absicherung für den Mieter. Aus diesem Grund ist es sehr zu empfehlen, die Wohnungsübergabe bei Tageslicht zu machen, denn bei künstlicher Beleuchtung sind viele Mängel gar nicht sichtbar. Die Wohnung muss bei der Übergabe komplett leer stehen, der Vormieter muss also schon ausgezogen sein. Beim Gang durch die Wohnung sollte dann jeder Raum genau begutachtet werden. Wichtige Kriterien dabei sind zum Beispiel:

Wie gründlich sind die Wände gestrichen?

Funktionieren alle Wasserhähne und Toilettenspülungen?

Sind Bohrlöcher vorhanden?

Schließen alle Fenster und Türen dicht und lassen sie sich gut öffnen?

Die vorhandenen Mängel sollten dann mit dem Vermieter besprochen werden. Im Übergabeprotokoll kann dann auch festgehalten werden, ob der Vermieter Schäden beheben möchte oder nicht. In Form einer Mängelliste sichert sich der Mieter dann bereits für seinen Auszug ab. Nur wenn wirklich nachweisbar ist, dass Schäden schon vor dem Einzug vorhanden waren, darf der Vermieter keine Geld der Kaution dafür einbehalten.Diese Protokolle müssen aber natürlich von Mieter und Vermieter unterschrieben sein, damit sie gültig sind.

Ein genaues Protokollieren bei der Wohnungsübergabe ist daher besonders für den neuen Mieter wichtig, damit hinterher nicht eine dicke Rechnung kommt.

Die Wohnungsabnahme

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Nach Beendigung des Mietverhältnisses findet in der Regel eine Wohnungsabnahme durch den Vermieter statt. Dabei begutachtet er genau alle Räume des Mietobjekts in Hinblick auf Schäden oder Mängel. Er stellt fest, ob die Schönheitsreparaturen bei Auszug gut und sachgemäß ausgeführt wurden und ob die Wohnung oder das Haus allgemein in einem guten Zustand sind. Bei der Wohnungsabnahme wird dann ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt, auf dem alle vorhandenen Mängel dokumentiert werden. Eine Unterschrift von Mieter und Vermieter sowie gegebenenfalls Zeugen macht das Protokoll rechtswirksam als Bescheinigung über den Zustand der Wohnung. Stellt ein Vermieter nach der Wohnungsabnahme dann noch einen Schaden fest und möchte dafür einen Teil der Kaution einbehalten ist dies rechtswidrig.

Die Wohnungsabnahme sollte eben aus diesem Grund immer erst dann stattfinden, wenn der Mieter bereits ausgezogen ist und alle Schönheitsreparaturen sowie das Streichen bei Auszug vollzogen sind. Erst dann kann der Vermieter sich ein genaues Bild vom Zustand des Objekts machen. Auch wenn ein Kellerraum und ein Balkon vorhanden sind dürfen diese dabei nicht vergessen werden, denn auch hier können erhebliche Mängel vorhanden sein. Ein genaues Hinsehen erspart also einen großen Ärger.

Auch wer in eine neue Wohnung einzieht sollte vorab eine Wohnungsabnahme durchführen. Findet man hierbei Schäden wie Löcher im Boden oder der Wand, kaputte Fliesen oder Ähnliches sollte man diese unbedingt notieren und dem Vermieter vorlegen. Dieser kann dann die Schäden reparieren oder aber dem Mieter durch eine Mängelliste bestätigen, dass der Schaden schon vor seinem Einzug vorhanden war. Bei der Wohnungsabnahme beim Auszug kann diese Liste dann als Beweis genutzt werden und der Vermieter darf für diese Dinge keine Kaution einbehalten.

Eine Wohnungsabnahme sollte also in jedem Fall, sowohl beim Aus- wie auch beim Einzug, zu Gunsten beider Parteien angefertigt werden. Das kann viel Ärger und Streit vermeiden, und den möchte schließlich keiner haben.

Streichen beim Auszug

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Es ist lästig und kostet zudem noch viel Zeit – das Streichen bei Auszug. Durch eine Klausel über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ist oft festgelegt, dass die Wohnung nach Auszug mit weißen Wänden hinterlassen werden muss. Dies gilt vor allem, wenn man farbig gestrichen hat oder andere Tapeten angebracht hat. Wände, die bereits weiß sind, müssen nicht zwangsläufig wieder weiß gestrichen werden. Es gibt im BGB festgesetzte Fristen, in denen der Vermieter ein neues Streichen verlangen darf. Bei feuchten Räumen (Küche und Bad) sollte alle 3 Jahre, bei Schlafräumen alle 5 Jahre neu gestrichen werden. Übrige Zimmer wie Flur und Abstellraum bedürfen alle 7 Jahre einen neuen Anstrich. Auch diese festgelegten Fristen zum Streichen bei Auszug sind aber nicht starr. Nur wenn auch wirklich eine Abnutzung sichtbar ist kann ein neuer Anstrich verlangt werden.

Alle anderen starren Fristen, die möglicher Weise im Mietvertrag festgehalten sind, sind unzulässig und damit auch ungültig. Kein Vermieter darf verlangen, dass jedes Jahr neu gestrichen wird.

Das Streichen bei Auszug muss außerdem, selbst wenn es so im Mietvertrag steht, nicht von einem Maler übernommen werden. Diese Arbeit kann der Mieter auch selbst vornehmen, sofern er es ordentlich macht. Das selbe gilt für alle anderen Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Heizkörpern und Türen.

Wer seine Tapete oder Wandfarbe gerne dran lassen möchte hat dazu, sofern der Vermieter sich darauf einlässt, auch eine Möglichkeit. Oft kann man dem Nachmieter nämlich anbieten, diese zu übernehmen. Gefällt ihm die Farbe in einem Zimmer oder vielleicht sogar in der ganzen Wohnung kann alles so bleiben wie es ist. Dies sollte aber vor der Wohnungsübergabe abgesprochen werden, denn dann muss die Wohnung bereits leer und auch neu gestrichen sein. Geld Für Farbe oder Tapeten sollte man vom Nachmieter aber nicht verlangen, immerhin spart man sich durch die Übernahme viel Arbeit und auch Kosten.

 

Schönheitsreparaturen beim Auszug

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Freuen darf sich, wer in seinem Mietvertrag keine Klausel zu Schönheitsreparaturen bei Auszug findet. In diesem Fall müssen nämlich auch keine Reparaturen durch den Mieter vorgenommen werden. Wer allerdings solch eine Klausel in seinem Vertrag stehen hat, der ist auch zum vornehmen von Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet.

Unter den „Schönheitsreparaturen“ versteht man übrigens das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, Streichen von Türen und Fenstern (nur Innen) sowie das Kalken oder Streichen von Heizkörpern und Rohren. Auch das Verspachteln von Löchern an Wänden und Decke muss der Mieter bei Beendigung seiner Mietzeit durchführen.

Diese Schönheitsreparaturen bei Auszug müssen allerdings nicht in jedem Fall auch notwendig sein. Nur die Bereiche, die auch Spuren der Abnutzung enthalten, müssen wieder in ihren Zustand bei Einzug versetzt werden. Starre Fristen im Mietvertrag, die ein regelmäßiges Streichen vorschreiben, sind nach deutschem Recht unzulässig. Es gibt aber in BGB festgehaltene Zeiten, zu denen der Vermieter ein Renovieren verlangen darf. Bei Räumen mit Feuchtigkeit wie Küche und Bad gilt dies alle 3 Jahre, in Schlaf- und Wohnräumen alle 5 Jahre und in übrigen Zimmern wie Abstellraum und Flur alle 7 Jahre. Sind die Wände im Bad also noch weiß und der Mieter hat nur 2 Jahr in der Wohnung gelebt, so muss er dort nicht erneut weiß Streichen, es sei denn die Wand hat deutliche Abnutzungsspuren. Wer auf Nummer sicher gehen möchte sollte aber lieber beim örtlichen Mieterbund nachfragen, was genau er zu tun hat. Eine Absprache mit dem Vermieter kann auch oft hilfreich sein.

Die Schönheitsreparaturen bei Auszug müssen auch nicht, selbst wenn der Mietvertrag es so vorsieht, von einem Fachmann erledigt werden. Jeder Mieter kann selbst entscheiden, ob er zum Beispiel einen Maler engagiert oder selbst zu Farbe und Pinsel greift.

Bei der Wohnungsabnahme dann prüft der Vermieter, ob es noch Reparatur- oder Renovierungsbedarf in der Wohnung gibt. Die beim Einzug angefertigte Mängelliste sorgt dafür, dass der Mieter auch wirklich nur für seine selbst verursachten Schäden aufkommt.

Erstellen einer Mängelliste

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Jeder der vor hat, bald in eine Mietwohnung zu ziehen oder der gerade erst in eine eingezogen ist sollte eine Mängelliste aufstellen. Auch wenn das zunächst für viele wohl möglich etwas komisch klingt kann es doch einen sehr hohen Nutzen, wenn man die Mängel der Wohnung beim Einzug nachweisen kann. Besonders wenn man irgendwann wieder auszieht kommt die Mängelliste zum tragen. Hat man eine Kaution an den Vermieter gezahlt darf dieser so viel davon einbehalten, wie er an Reparaturaufwand für die vorhandenen Schäden in der Wohnung hat. Dies können zum Beispiel kaputte Fliesen, Bohrlöcher oder Lackreste auf dem Boden sein. Ärgerlich für den Mieter ist das Einbehalten der Kaution aber vor allen dann, wenn er selbst die Schäden gar nicht verursacht hat.

Sofern man seinen Vermieter nicht persönlich kennt kann man oft nicht einschätzen, wie er vorgeht. Manch einer ist so mit seiner zu vermietenden Wohnung sehr penibel und möchte jede Kleinigkeit ersetzt haben. Ein anderer macht sich nicht viel aus den Schäden und sieht gerne darüber hinweg. Mit einer Mängelliste gehen Sie aber auf Nummer sicher, ganz egal wie der Vermieter es ansieht. Möglichst zeitnah nach der Wohnungsübergabe sollte solch eine Liste erstellt werden. Darin werden alle Mängel und Schäden der Wohnung genau dokumentiert, gegebenen Falls auch mit einem Foto. Erstellen Sie eine Mängelliste niemals unter Zeitdruck, denn dabei übersehen Sie vielleicht einige Dinge. Auch unscheinbare Kleinigkeiten sollten auf dieser Liste auftauchen, denn selbst für kleine Macken können hohe Summen verlangt werden. Ist die Liste komplett fertigt man ein zweites Exemplar an und beide werden vom Mieter und vom Vermieter unterschrieben, so dass jeder eine Mängelliste behalten kann. Beim Auszug kann der Mieter so nachweisen, welche Schäden schon vor seinem Einzug vorhanden waren und welche er selbst verursacht hat. Eine Mängelliste sollte deshalb Teil einer jeden Wohnungsabnahme sein.