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Mietkaution

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Es ist sehr üblich, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution an den Vermieter zahlt. Es ist aber keineswegs automatisch Pflicht, eine Kaution zu hinterlegen. Die Vereinbarung für die Kaution muss schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden, damit sie rechtsgültig ist und der Mieter bei Auszug auch einen Anspruch auf die Rückzahlung hat, ohne eine Klausel im Mietvertrag sollte deshalb keine Kaution gezahlt werden.
Mit der Mietkaution sichert der Vermieter sich ab, bei Schäden oder Mängeln an der Wohnung, die durch den Mieter entstanden sind, nicht auf den entstandenen Kosten der Reparatur sitzen zu bleiben. Die Höhe dieser Kaution kann zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt werden, darf gesetzlich jedoch nicht mehr als drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen, üblich sind in der Regel zwei Monatsmieten. Der Mieter hat die Möglichkeit, die vereinbarte Summe der Mietkaution in drei Raten an den Vermieter zu zahlen, die erste ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig, viele Vermieter verlangen sie bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags. Auch die Zahlung des Betrags sollte in jedem Fall schriftlich festgehalten und Unterzeichnet werden, als Beweis für die tatsächliche Übergabe und Einhaltung des Mietvertrags.
Der Vermieter ist dann dazu verpflichtet, die Mietkaution für die Länge des Mietverhältnisses auf einem gesonderten Konto (Kautionskonto) zu üblichen Konditionen anzulegen. Möchte er oder der Mieter es anders anlegen (zum Beispiel auf seinem Sparbuch mit Sperrvermerk oder einer Bürgschaft) muss dies einvernehmlich geschehen. Mit der jährlichen Abrechnung der Nebenkosten sollte der Mieter dann auch einen Beleg über die Mietkaution erhalten.
Beim Auszug dann wird anhand des Wohnungsübergabeprotokolls festgehalten, welche Mängel noch zu beheben sind und wie viel der Mieter von seiner Kaution zurück erhält. Der Vermieter muss ihm auch für die Mietdauer angefallenen Zins und Zinseszins der Kaution zurück zahlen. Für die letzte Abrechnung der Nebenkosten kann der Vermieter jedoch einen angemessenen Teil der Mietkaution vorerst einbehalten und dann verrechnen.

Das Wohnungsübergabeprotokoll

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Ein Wohnungsübergabeprotokoll sollte eigentlich immer, sowohl beim Ein- wie auch beim Auszug, von Mieter und Vermieter angefertigt werden. Leider wird es oft nicht gemacht, was im Nachhinein viel Geld und Nerven kosten kann. Ohne ein solches Wohnungsübergabeprotokoll und die darin enthaltende Mängelliste ist es nämlich beim Auszug nicht mehr wirklich nachweisbar, ob Schäden oder Mängel an der Wohnung durch den Vormieter oder den Mieter selbst verursacht wurden. Das kann den Mieter dann seine Kaution kosten, die immerhin in den meisten Fällen 2 Monatskaltmieten entspricht.

Das Wohnungsübergabeprotokoll sollte noch vor der Schlüsselübergabe, ganz gleich ob bei Auszug oder Einzug, abgehandelt werden. Dabei geht man gemeinsam durch jeden Raum das Mietobjekts und begutachtet Boden, Wände, Fenster und alle sonstigen relevanten Dinge. Alles wird im Wohnungsübergabeprotokoll genau festgehalten. Es wird sowohl vom Vermieter wie auch vom Mieter und eventuell von Zeugen unterschrieben. Dieses Protokoll dient dann als Beweismittel, sollte der Vermieter nachträglich Reparaturkosten veranschlagen oder der Mieter den Forderungen zum Schadenersatz nicht nachkommen. Beide Seiten sichern sich somit ab. Als Bemerkungen kann zum Beispiel angegeben werden, wie der Mieter den verursachten Schaden in Stand setzt oder ob der Vermieter dafür aufkommt. Bilder können zusätzlich gemacht werden, sind aber nicht zwingend notwendig.

Der Vermieter dokumentiert den Zustand der Wohnung vor dem Einzug zwar oft auch im Mietvertrag, diese reine Aufnahme des Sachverhalts ist vor Gericht aber anfechtbar. Beim Wohnungsübergabeprotokoll hingegen sind die Mieter mit anwesend und bestätigen den Zustand der Wohnung. Die Wohnungsübergabe kann auf diese Weise einvernehmlich und geregelt von Statten gehen.

Die Wohnungsübergabe

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Wen eine neue Wohnung gefunden und der Mietvertrag unterschrieben ist trennt einen nur noch die Wohnungsübergabe vom neuem Zuhause. Oft findet sie direkt beim Unterzeichnen des Mietvertrags statt, wenn aber noch jemand in der Wohnung wohnt kann die Übergabe deutlich später erfolgen.

Wichtigster Bestandteil der Wohnungsübergabe ist das Aushändigen der Schlüssel. Damit sollte es aber noch nicht getan sein. Besonders für den neuen Mieter ist es sehr wichtig, eine Bestandsaufnahme der Wohnung bei Übergabe zu machen, besten Falls mit einem Wohnungsübergabeprotokoll. Auch wenn viele Vermieter dies wohl möglich als lästig und unötig empfinden ist es eine wichtige Absicherung für den Mieter. Aus diesem Grund ist es sehr zu empfehlen, die Wohnungsübergabe bei Tageslicht zu machen, denn bei künstlicher Beleuchtung sind viele Mängel gar nicht sichtbar. Die Wohnung muss bei der Übergabe komplett leer stehen, der Vormieter muss also schon ausgezogen sein. Beim Gang durch die Wohnung sollte dann jeder Raum genau begutachtet werden. Wichtige Kriterien dabei sind zum Beispiel:

Wie gründlich sind die Wände gestrichen?

Funktionieren alle Wasserhähne und Toilettenspülungen?

Sind Bohrlöcher vorhanden?

Schließen alle Fenster und Türen dicht und lassen sie sich gut öffnen?

Die vorhandenen Mängel sollten dann mit dem Vermieter besprochen werden. Im Übergabeprotokoll kann dann auch festgehalten werden, ob der Vermieter Schäden beheben möchte oder nicht. In Form einer Mängelliste sichert sich der Mieter dann bereits für seinen Auszug ab. Nur wenn wirklich nachweisbar ist, dass Schäden schon vor dem Einzug vorhanden waren, darf der Vermieter keine Geld der Kaution dafür einbehalten.Diese Protokolle müssen aber natürlich von Mieter und Vermieter unterschrieben sein, damit sie gültig sind.

Ein genaues Protokollieren bei der Wohnungsübergabe ist daher besonders für den neuen Mieter wichtig, damit hinterher nicht eine dicke Rechnung kommt.

Die Wohnungsabnahme

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Nach Beendigung des Mietverhältnisses findet in der Regel eine Wohnungsabnahme durch den Vermieter statt. Dabei begutachtet er genau alle Räume des Mietobjekts in Hinblick auf Schäden oder Mängel. Er stellt fest, ob die Schönheitsreparaturen bei Auszug gut und sachgemäß ausgeführt wurden und ob die Wohnung oder das Haus allgemein in einem guten Zustand sind. Bei der Wohnungsabnahme wird dann ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt, auf dem alle vorhandenen Mängel dokumentiert werden. Eine Unterschrift von Mieter und Vermieter sowie gegebenenfalls Zeugen macht das Protokoll rechtswirksam als Bescheinigung über den Zustand der Wohnung. Stellt ein Vermieter nach der Wohnungsabnahme dann noch einen Schaden fest und möchte dafür einen Teil der Kaution einbehalten ist dies rechtswidrig.

Die Wohnungsabnahme sollte eben aus diesem Grund immer erst dann stattfinden, wenn der Mieter bereits ausgezogen ist und alle Schönheitsreparaturen sowie das Streichen bei Auszug vollzogen sind. Erst dann kann der Vermieter sich ein genaues Bild vom Zustand des Objekts machen. Auch wenn ein Kellerraum und ein Balkon vorhanden sind dürfen diese dabei nicht vergessen werden, denn auch hier können erhebliche Mängel vorhanden sein. Ein genaues Hinsehen erspart also einen großen Ärger.

Auch wer in eine neue Wohnung einzieht sollte vorab eine Wohnungsabnahme durchführen. Findet man hierbei Schäden wie Löcher im Boden oder der Wand, kaputte Fliesen oder Ähnliches sollte man diese unbedingt notieren und dem Vermieter vorlegen. Dieser kann dann die Schäden reparieren oder aber dem Mieter durch eine Mängelliste bestätigen, dass der Schaden schon vor seinem Einzug vorhanden war. Bei der Wohnungsabnahme beim Auszug kann diese Liste dann als Beweis genutzt werden und der Vermieter darf für diese Dinge keine Kaution einbehalten.

Eine Wohnungsabnahme sollte also in jedem Fall, sowohl beim Aus- wie auch beim Einzug, zu Gunsten beider Parteien angefertigt werden. Das kann viel Ärger und Streit vermeiden, und den möchte schließlich keiner haben.