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Ein Umzug ist oft Anlass von Streit

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Wer umzieht, muss viele Situationen meistern, die schon an den Nerven zerren können. Bevor der finale Tag ansteht, muss eine neue Wohnung in den Stellenanzeigen oder in Online-Portalen gesucht werden, Makler angerufen und Besichtigungstermine organisiert werden. Später kommen Behördengänge und Ummeldungen bei Kabel- und Telefonbetreibern hinzu. Die Einrichtung der neuen Wohnung kostet Geld, in den meisten Fällen werden die Wände nach eigenen Vorstellungen gestaltet. Und wenn man sich dann nur noch auf die neue Wohnung freut und es kaum erwarten kann, die alte zu verlassen, führen Diskussionen mit dem alten Vermieter oft zu Streit. In einer angespannten Situation das Wenigste, was man gebrauchen kann.

Die meisten Probleme, die dann auch zu Rechtsstreiten führen können, entstehen bei der Frage der Schönheitsreparaturen. In allen Mietverträgen ist eine Klausel enthalten, die den Mieter zu kleinen Schönheitsreparaturen am Wohnobjekt verpflichtet. Doch sind diese in den meisten Fällen unwirksam. Sind im Mietvertrag Fristen festgehalten, die eine Renovierung in bestimmten Abständen vorschreibt, ist das unzulässig. Auch wenn der Mieter vor Ablauf dieser Fristen die Wohnung aufgibt und die Wohnung nicht übermäßig abgewohnt ist, muss der Mieter nicht renovieren. Sind im Mietvertrag laufende Schönheitsreparaturen vorgesehen, kann dem Mieter nicht auch noch eine Auszugsrenovierung auferlegt werden. Laut Urteil des Bundesgerichtshofes ist eine Kombination beider Pflichten für den Mieter nicht zumutbar (BGH VIII ZR 335/02).

Auch die Frage, wer für Schäden am Umzugstag haftet, birgt Konfliktpotenzial. Wird eine Umzugsfirma beauftragt, werden in den meisten Fällen alle entstandenen Schäden von deren Versicherung abgedeckt. Wie verhält es sich aber, wenn Freunde und Bekannte helfen oder Hilfskräfte engagiert werden. Treten dann Schäden am Mobiliar auf, ist das zwar ärgerlich, eine Haftung gegenüber dem Ausziehenden liegt nicht vor. Nur bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz können die Helfer in Haftung genommen werden. Werden bei dem Umzug Sachwerte von Dritten beschädigt, tritt in den meisten Fällen die Haftpflichtversicherung des Verursachers ein. Wer sein Eigentum beim Umzug vor Beschädigungen schützen will, ist mit einer Gegenstandsversicherung gut beraten.

Das Wohnungsübergabeprotokoll

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Ein Wohnungsübergabeprotokoll sollte eigentlich immer, sowohl beim Ein- wie auch beim Auszug, von Mieter und Vermieter angefertigt werden. Leider wird es oft nicht gemacht, was im Nachhinein viel Geld und Nerven kosten kann. Ohne ein solches Wohnungsübergabeprotokoll und die darin enthaltende Mängelliste ist es nämlich beim Auszug nicht mehr wirklich nachweisbar, ob Schäden oder Mängel an der Wohnung durch den Vormieter oder den Mieter selbst verursacht wurden. Das kann den Mieter dann seine Kaution kosten, die immerhin in den meisten Fällen 2 Monatskaltmieten entspricht.

Das Wohnungsübergabeprotokoll sollte noch vor der Schlüsselübergabe, ganz gleich ob bei Auszug oder Einzug, abgehandelt werden. Dabei geht man gemeinsam durch jeden Raum das Mietobjekts und begutachtet Boden, Wände, Fenster und alle sonstigen relevanten Dinge. Alles wird im Wohnungsübergabeprotokoll genau festgehalten. Es wird sowohl vom Vermieter wie auch vom Mieter und eventuell von Zeugen unterschrieben. Dieses Protokoll dient dann als Beweismittel, sollte der Vermieter nachträglich Reparaturkosten veranschlagen oder der Mieter den Forderungen zum Schadenersatz nicht nachkommen. Beide Seiten sichern sich somit ab. Als Bemerkungen kann zum Beispiel angegeben werden, wie der Mieter den verursachten Schaden in Stand setzt oder ob der Vermieter dafür aufkommt. Bilder können zusätzlich gemacht werden, sind aber nicht zwingend notwendig.

Der Vermieter dokumentiert den Zustand der Wohnung vor dem Einzug zwar oft auch im Mietvertrag, diese reine Aufnahme des Sachverhalts ist vor Gericht aber anfechtbar. Beim Wohnungsübergabeprotokoll hingegen sind die Mieter mit anwesend und bestätigen den Zustand der Wohnung. Die Wohnungsübergabe kann auf diese Weise einvernehmlich und geregelt von Statten gehen.

Die Wohnungsübergabe

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Wen eine neue Wohnung gefunden und der Mietvertrag unterschrieben ist trennt einen nur noch die Wohnungsübergabe vom neuem Zuhause. Oft findet sie direkt beim Unterzeichnen des Mietvertrags statt, wenn aber noch jemand in der Wohnung wohnt kann die Übergabe deutlich später erfolgen.

Wichtigster Bestandteil der Wohnungsübergabe ist das Aushändigen der Schlüssel. Damit sollte es aber noch nicht getan sein. Besonders für den neuen Mieter ist es sehr wichtig, eine Bestandsaufnahme der Wohnung bei Übergabe zu machen, besten Falls mit einem Wohnungsübergabeprotokoll. Auch wenn viele Vermieter dies wohl möglich als lästig und unötig empfinden ist es eine wichtige Absicherung für den Mieter. Aus diesem Grund ist es sehr zu empfehlen, die Wohnungsübergabe bei Tageslicht zu machen, denn bei künstlicher Beleuchtung sind viele Mängel gar nicht sichtbar. Die Wohnung muss bei der Übergabe komplett leer stehen, der Vormieter muss also schon ausgezogen sein. Beim Gang durch die Wohnung sollte dann jeder Raum genau begutachtet werden. Wichtige Kriterien dabei sind zum Beispiel:

Wie gründlich sind die Wände gestrichen?

Funktionieren alle Wasserhähne und Toilettenspülungen?

Sind Bohrlöcher vorhanden?

Schließen alle Fenster und Türen dicht und lassen sie sich gut öffnen?

Die vorhandenen Mängel sollten dann mit dem Vermieter besprochen werden. Im Übergabeprotokoll kann dann auch festgehalten werden, ob der Vermieter Schäden beheben möchte oder nicht. In Form einer Mängelliste sichert sich der Mieter dann bereits für seinen Auszug ab. Nur wenn wirklich nachweisbar ist, dass Schäden schon vor dem Einzug vorhanden waren, darf der Vermieter keine Geld der Kaution dafür einbehalten.Diese Protokolle müssen aber natürlich von Mieter und Vermieter unterschrieben sein, damit sie gültig sind.

Ein genaues Protokollieren bei der Wohnungsübergabe ist daher besonders für den neuen Mieter wichtig, damit hinterher nicht eine dicke Rechnung kommt.

Die Wohnungsabnahme

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Nach Beendigung des Mietverhältnisses findet in der Regel eine Wohnungsabnahme durch den Vermieter statt. Dabei begutachtet er genau alle Räume des Mietobjekts in Hinblick auf Schäden oder Mängel. Er stellt fest, ob die Schönheitsreparaturen bei Auszug gut und sachgemäß ausgeführt wurden und ob die Wohnung oder das Haus allgemein in einem guten Zustand sind. Bei der Wohnungsabnahme wird dann ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt, auf dem alle vorhandenen Mängel dokumentiert werden. Eine Unterschrift von Mieter und Vermieter sowie gegebenenfalls Zeugen macht das Protokoll rechtswirksam als Bescheinigung über den Zustand der Wohnung. Stellt ein Vermieter nach der Wohnungsabnahme dann noch einen Schaden fest und möchte dafür einen Teil der Kaution einbehalten ist dies rechtswidrig.

Die Wohnungsabnahme sollte eben aus diesem Grund immer erst dann stattfinden, wenn der Mieter bereits ausgezogen ist und alle Schönheitsreparaturen sowie das Streichen bei Auszug vollzogen sind. Erst dann kann der Vermieter sich ein genaues Bild vom Zustand des Objekts machen. Auch wenn ein Kellerraum und ein Balkon vorhanden sind dürfen diese dabei nicht vergessen werden, denn auch hier können erhebliche Mängel vorhanden sein. Ein genaues Hinsehen erspart also einen großen Ärger.

Auch wer in eine neue Wohnung einzieht sollte vorab eine Wohnungsabnahme durchführen. Findet man hierbei Schäden wie Löcher im Boden oder der Wand, kaputte Fliesen oder Ähnliches sollte man diese unbedingt notieren und dem Vermieter vorlegen. Dieser kann dann die Schäden reparieren oder aber dem Mieter durch eine Mängelliste bestätigen, dass der Schaden schon vor seinem Einzug vorhanden war. Bei der Wohnungsabnahme beim Auszug kann diese Liste dann als Beweis genutzt werden und der Vermieter darf für diese Dinge keine Kaution einbehalten.

Eine Wohnungsabnahme sollte also in jedem Fall, sowohl beim Aus- wie auch beim Einzug, zu Gunsten beider Parteien angefertigt werden. Das kann viel Ärger und Streit vermeiden, und den möchte schließlich keiner haben.

Streichen beim Auszug

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Es ist lästig und kostet zudem noch viel Zeit – das Streichen bei Auszug. Durch eine Klausel über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ist oft festgelegt, dass die Wohnung nach Auszug mit weißen Wänden hinterlassen werden muss. Dies gilt vor allem, wenn man farbig gestrichen hat oder andere Tapeten angebracht hat. Wände, die bereits weiß sind, müssen nicht zwangsläufig wieder weiß gestrichen werden. Es gibt im BGB festgesetzte Fristen, in denen der Vermieter ein neues Streichen verlangen darf. Bei feuchten Räumen (Küche und Bad) sollte alle 3 Jahre, bei Schlafräumen alle 5 Jahre neu gestrichen werden. Übrige Zimmer wie Flur und Abstellraum bedürfen alle 7 Jahre einen neuen Anstrich. Auch diese festgelegten Fristen zum Streichen bei Auszug sind aber nicht starr. Nur wenn auch wirklich eine Abnutzung sichtbar ist kann ein neuer Anstrich verlangt werden.

Alle anderen starren Fristen, die möglicher Weise im Mietvertrag festgehalten sind, sind unzulässig und damit auch ungültig. Kein Vermieter darf verlangen, dass jedes Jahr neu gestrichen wird.

Das Streichen bei Auszug muss außerdem, selbst wenn es so im Mietvertrag steht, nicht von einem Maler übernommen werden. Diese Arbeit kann der Mieter auch selbst vornehmen, sofern er es ordentlich macht. Das selbe gilt für alle anderen Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Heizkörpern und Türen.

Wer seine Tapete oder Wandfarbe gerne dran lassen möchte hat dazu, sofern der Vermieter sich darauf einlässt, auch eine Möglichkeit. Oft kann man dem Nachmieter nämlich anbieten, diese zu übernehmen. Gefällt ihm die Farbe in einem Zimmer oder vielleicht sogar in der ganzen Wohnung kann alles so bleiben wie es ist. Dies sollte aber vor der Wohnungsübergabe abgesprochen werden, denn dann muss die Wohnung bereits leer und auch neu gestrichen sein. Geld Für Farbe oder Tapeten sollte man vom Nachmieter aber nicht verlangen, immerhin spart man sich durch die Übernahme viel Arbeit und auch Kosten.

 

Schönheitsreparaturen beim Auszug

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Freuen darf sich, wer in seinem Mietvertrag keine Klausel zu Schönheitsreparaturen bei Auszug findet. In diesem Fall müssen nämlich auch keine Reparaturen durch den Mieter vorgenommen werden. Wer allerdings solch eine Klausel in seinem Vertrag stehen hat, der ist auch zum vornehmen von Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet.

Unter den „Schönheitsreparaturen“ versteht man übrigens das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, Streichen von Türen und Fenstern (nur Innen) sowie das Kalken oder Streichen von Heizkörpern und Rohren. Auch das Verspachteln von Löchern an Wänden und Decke muss der Mieter bei Beendigung seiner Mietzeit durchführen.

Diese Schönheitsreparaturen bei Auszug müssen allerdings nicht in jedem Fall auch notwendig sein. Nur die Bereiche, die auch Spuren der Abnutzung enthalten, müssen wieder in ihren Zustand bei Einzug versetzt werden. Starre Fristen im Mietvertrag, die ein regelmäßiges Streichen vorschreiben, sind nach deutschem Recht unzulässig. Es gibt aber in BGB festgehaltene Zeiten, zu denen der Vermieter ein Renovieren verlangen darf. Bei Räumen mit Feuchtigkeit wie Küche und Bad gilt dies alle 3 Jahre, in Schlaf- und Wohnräumen alle 5 Jahre und in übrigen Zimmern wie Abstellraum und Flur alle 7 Jahre. Sind die Wände im Bad also noch weiß und der Mieter hat nur 2 Jahr in der Wohnung gelebt, so muss er dort nicht erneut weiß Streichen, es sei denn die Wand hat deutliche Abnutzungsspuren. Wer auf Nummer sicher gehen möchte sollte aber lieber beim örtlichen Mieterbund nachfragen, was genau er zu tun hat. Eine Absprache mit dem Vermieter kann auch oft hilfreich sein.

Die Schönheitsreparaturen bei Auszug müssen auch nicht, selbst wenn der Mietvertrag es so vorsieht, von einem Fachmann erledigt werden. Jeder Mieter kann selbst entscheiden, ob er zum Beispiel einen Maler engagiert oder selbst zu Farbe und Pinsel greift.

Bei der Wohnungsabnahme dann prüft der Vermieter, ob es noch Reparatur- oder Renovierungsbedarf in der Wohnung gibt. Die beim Einzug angefertigte Mängelliste sorgt dafür, dass der Mieter auch wirklich nur für seine selbst verursachten Schäden aufkommt.